הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור – ובקיצור ותמ"ל – היא גוף תכנוני ממשלתי שהוקם במטרה לזרז את הליכי התכנון והאישור של מתחמי מגורים בהיקף גדול במדינת ישראל. הקמתה של הותמ"ל נבעה מתוך צורך לאומי דחוף: לתת מענה למחסור הגובר בדיור בישראל, על רקע עליות מחירים חדות, גידול אוכלוסייה מואץ ובירוקרטיה תכנונית מכבידה שהאטה את היצע הדירות.

הרקע להקמת הותמ"ל

מערכת התכנון הרגילה בישראל מבוססת על שלבי אישור מדורגים, שבהם כל תוכנית נבחנת בשלוש רמות: מקומית, מחוזית וארצית. הליך זה נחשב איטי ומורכב, לעיתים נמשך שנים רבות, ואף עשוי להיתקל בהתנגדויות רבות של רשויות מקומיות, תושבים וגופים סביבתיים. לנוכח העיכובים המתמשכים באישור תכניות חדשות – החליטה ממשלת ישראל בשנת 2014 להקים מנגנון עוקף, שיאפשר לקדם תכניות רחבות היקף באופן מזורז. כך נוסדה הותמ"ל – ועדה מינהלית-תכנונית שהוקמה מתוקף חוק זמני, שאושר כהוראת שעה בכנסת.

מטרות ותמ"ל

המטרה המרכזית של הותמ"ל היא לאשר תכניות בנייה רחבות היקף, אשר כוללות לפחות 1,000 יחידות דיור (או 500 בפריפריה), תוך פרק זמן של עד שנה – לעומת תהליך רגיל שיכול להימשך גם עשור. תכניות אלו מכונות "מתחמים מועדפים לדיור", וכוללות בנוסף לדיור גם תשתיות תחבורה, מבני ציבור, שטחים ירוקים ולעיתים גם שטחי תעסוקה. המיקוד הוא בשטחים שאינם בנויים – קרקעות חקלאיות או פתוחות, שבאמצעות שינוי ייעודן אפשר להוסיף היצע משמעותי של דירות.

סמכויות הותמ"ל

לוועדה סמכויות נרחבות, שחורגות מהליך תכנוני רגיל:

• קיצור הליכי תכנון – מתן עדיפות לזמנים קצרים להגשת התנגדויות ולאישור תכנית.

• הכרעה בהתנגדויות – הותמ"ל מוסמכת לשמוע ולהכריע בהתנגדויות במקום ועדות מחוזיות.

• שילוב של כלל הרשויות הרלוונטיות – מנהל התכנון, משרד התחבורה, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), משרד השיכון ועוד.

• גיבוי פוליטי – הותמ"ל פועלת ישירות תחת משרד האוצר או משרד הפנים, לפי החלטות ממשלה מתחלפות.

יתרונות

הותמ"ל הצליחה בעשור האחרון לאשר עשרות תכניות רחבות היקף, שהוסיפו עשרות אלפי יחידות דיור לתכנון בישראל. היתרון המרכזי שלה הוא מהירות – גם בשלב ההגשה וגם בשלבי ההכרעה. כמו כן, ריכוז הסמכויות מאפשר לראות את התמונה הכוללת: דיור, תחבורה ותשתיות יחד – מה שתורם ליעילות תכנונית גבוהה יותר.

למשקיעים פרטיים, השקעה בקרקעות שנמצאות בתהליכי תכנון בותמ"ל מהוות הזדמנות משמעותית: ברגע שקרקע חקלאית נכנסת לותמ"ל, היא מקבלת תוקף של "פוטנציאל תכנוני גבוה", מה שמוביל לעליית ערכה בשוק. אם התוכנית אושרה, המשקיע יכול למכור את הקרקע ברווח ניכר, להשתלב בפרויקט יזמי, או להמתין לבנייה.

חסרונות וביקורת

לצד ההצלחות, קיימת ביקורת ציבורית ומשפטית כלפי הותמ"ל:

• דלגיטימציה של שלטון מקומי – רשויות מקומיות רבות טוענות כי התכניות מכתיבות להן מציאות מבלי שתהיה להן אפשרות השפעה אמיתית.

• צפיפות ותשתיות – לעיתים התכניות אינן כוללות פתרונות מספקים לתחבורה, תעסוקה או חינוך – מה שמוביל להעמסה על תשתיות קיימות.

• פגיעה בשטחים פתוחים – ארגונים סביבתיים טוענים כי הותמ"ל מוותרת בקלות על שטחים ירוקים לטובת פיתוח.

• שיקולים פוליטיים – לעיתים נטען כי תכניות מקודמות בהתאם לשיקולים לא ענייניים, או באופן שמיטיב עם גופים בעלי עניין.

מגמות עדכניות

בשנים האחרונות מתנהלת מדיניות "חידוש עירוני" – כלומר מעבר להתמקדות בפינוי-בינוי והתחדשות בערים קיימות, במקום פיתוח חדש על קרקע פתוחה. כתוצאה מכך, חלק מהתכניות בותמ"ל כוללות גם פרויקטים של פינוי-בינוי או תוספות צפיפות באזורי ביקוש. עם זאת, הותמ"ל עדיין מתמקדת בעיקר בפרויקטים גדולים בשטחים חדשים.

לסיכום

ותמ"ל היא כלי תכנוני רב עוצמה שמאפשר למדינה לקדם בנייה בהיקפים רחבים תוך זמן קצר. עבור משקיעים, היא מייצרת הזדמנות משמעותית להשבחת קרקע, ולעיתים עדיפה על פני השקעה בנדל"ן קיים. עם זאת, כמו בכל השקעה, חשוב לבדוק היטב את המצב התכנוני, את שלבי ההתקדמות של התוכנית, ואת הסיכונים האפשריים – רגולטוריים, סביבתיים ופוליטיים.

אם תרצה – אפשר גם להוסיף סקירה של פרויקטים מרכזיים שאושרו דרך הותמ"ל, או מדריך מעשי למשקיע שמעוניין לרכוש קרקע כזו.