כשאנשים שומעים על השקעה בקרקע, הם נוטים לחשוב שכל הקרקעות דומות. בפועל, אחד ההבדלים המשמעותיים ביותר הוא האם מדובר בקרקע פרטית הרשומה בטאבו או בקרקע המנוהלת על ידי המדינה באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

ההבדל הזה יכול להשפיע על תהליך הרכישה, הזכויות שלכם כבעלי הקרקע ועל הגמישות העתידית שלכם.

מהי קרקע פרטית?

קרקע פרטית היא קרקע שנמצאת בבעלות פרטית מלאה של אדם, חברה או קבוצת בעלי זכויות.

כאשר רוכשים קרקע פרטית, הזכויות נרשמות על שם הרוכש בטאבו, והוא הופך לבעלים של החלק שנרכש בהתאם לרישום.

במקרים מסוימים מוצעות למכירה קרקעות פרטיות בבלעדיות, כלומר קרקעות שאינן משווקות לציבור הרחב דרך מכרזי מדינה, אלא נמכרות ישירות על ידי בעלי הקרקע או באמצעות גוף משווק.

מהי קרקע של המדינה?

כ-90% מהקרקעות בישראל נמצאות בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל.

בפועל, ברוב המקרים הרוכש אינו קונה את הקרקע עצמה אלא מקבל זכות חכירה לתקופה ארוכה, בדרך כלל עשרות שנים.

בנוסף, קרקעות מדינה רבות משווקות באמצעות מכרזים, בהם יזמים וקבלנים מתחרים על הזכות לפתח את הקרקע.

היתרונות של קרקע פרטית

בעלות ישירה

אחד היתרונות הבולטים הוא רישום זכויות בטאבו. המשקיע מחזיק בנכס הרשום על שמו ולא בזכות חכירה.

פחות תלות במכרזים

בקרקע פרטית אין צורך להמתין לזכייה במכרז או להשתתף בתהליכי הקצאה של המדינה.

אפשרות להיכנס בשלבים מוקדמים

לעיתים ניתן לרכוש קרקע פרטית עוד לפני שהאזור מגיע לשלב פיתוח מתקדם, ובכך ליהנות מפוטנציאל השבחה לאורך הדרך.

היצע מוגבל

קרקעות פרטיות באזורים מבוקשים הן משאב מוגבל. ברגע שהקרקע נמכרת, לא תמיד קיימת אפשרות לרכוש קרקע דומה באותו אזור.

היתרונות של קרקעות מדינה

ודאות תכנונית גבוהה במקרים רבים

חלק גדול מהמכרזים של רמ"י משווקים לאחר שהליכי התכנון כבר מתקדמים מאוד.

תשתיות ופיתוח

במקרים רבים הקרקע נמכרת כחלק מתוכנית מסודרת הכוללת כבישים, מוסדות ציבור ותשתיות עתידיות.

התאמה ליזמים וקבלנים

קרקעות מדינה רבות מיועדות ליזמים המעוניינים להקים פרויקטים רחבי היקף.

אז מה מתאים למשקיע פרטי?

משקיעים רבים מחפשים דווקא קרקעות פרטיות משום שהן מאפשרות להיכנס לשוק הנדל"ן בסכומי השקעה נמוכים יחסית לרכישת דירה, תוך החזקה בנכס הרשום בטאבו.

מנגד, חשוב להבין שכל השקעה בקרקע מחייבת בדיקות יסודיות של מצב התכנון, הזכויות, הרישום והפוטנציאל העתידי. לא כל קרקע פרטית היא בהכרח הזדמנות, ולא כל קרקע של המדינה מתאימה לכל משקיע.

לסיכום

ההבדל המרכזי בין קרקע פרטית לקרקע של המדינה הוא סוג הזכות הנרכשת. בקרקע פרטית מדובר בדרך כלל בבעלות הרשומה בטאבו, בעוד שבקרקעות מדינה מדובר לרוב בזכות חכירה מול רשות מקרקעי ישראל.

למשקיעים המחפשים בעלות ישירה, היצע מוגבל ופוטנציאל כניסה מוקדמת לאזורי פיתוח, קרקע פרטית עשויה להיות אפשרות מעניינת. עם זאת, כמו בכל השקעת נדל"ן, ההצלחה מתחילה בבדיקת הנתונים, בהבנת התוכנית ובקבלת החלטה מושכלת המבוססת על עובדות ולא על הבטחות.